En France, il existe plus de 3 millions de résidences secondaires. La crise sanitaire et la démocratisation du télétravail ont poussé les habitants à changer de ville pour rejoindre leur résidence secondaire. La plupart d’entre eux ont fui Paris pour déménager à Marseille ou poser leurs cartons de déménagement à Lyon. Être en possession d’un extérieur et d’un logement calme, idéal pour se ressourcer, est également devenu une norme.
Certains envisagent même la vente de leur habitation secondaire en la déclarant comme résidence principale afin de bénéficier d’un meilleur cadre de vie et d’avantages fiscaux. On pense à l’exonération de la taxe sur la plus-value. Dans cette optique, comment changer sa résidence secondaire en résidence principale ? Quelles sont les démarches ? C’est ce que nous allons voir dans ce petit guide explicatif.
Avant de répondre à la question, il est intéressant de comprendre la différence entre les deux termes.
Une résidence principale repose sur deux activités : le logement dans lequel le propriétaire ou le locataire vit, seul ou avec sa famille et celui où se concentrent toutes les activités. Une habitation se définit en fonction de son statut, car selon son appellation, la résidence principale bénéficie d’allègements fiscaux.
Une résidence secondaire est un projet immobilier qui sert uniquement à accueillir son propriétaire sur de la courte durée (vacances, week-end). Si sa revente est un sujet actuel, la question de la fiscalité se pose.
Alors, pourquoi vouloir inverser les deux résidences ? La réponse est simple : pour payer moins d’impôts lors de la vente du logement.
En effet, la plus-value réalisée lors de la cession de la résidence principale est exonérée d’impôt. Cependant, les gains sur la vente d’une résidence secondaire sont imposés jusqu’à 40%.
Voici les allègements dont bénéficie la résidence principale :
De nombreuses personnes n’hésitent pas à faire cette transformation et à prendre des congés pour pouvoir déménager dans une autre région tout en profitant de ces atouts.
Les démarches pour inverser les deux types de maisons ne sont pas simples. L’administration fiscale n’est jamais très loin et refuse de fixer une durée d’occupation minimale. Elle peut d’ailleurs re-déclarer le logement principal en résidence secondaire si le déménagement lui paraît faux. Il est donc important de justifier que la demeure est habitée pour qu’elle soit qualifiée de résidence principale. En effet, lorsqu’un doute persiste, le propriétaire est tenu de prouver par tous les moyens l’effectivité du domicile premier au moment de la vente ou du changement de vie.
Il est très simple pour l’administration fiscale de vérifier que le logement déclaré comme principal est habité : courrier, factures, lieu de travail, nom de l’école des enfants, etc. La consommation énergétique peut aussi être prise en compte par la juridiction administrative pour supprimer les exonérations de plus-value immobilière au titre des résidences principales.
Pour l’administration, il n’est pas possible d’avoir deux résidences principales. Alors comment les inverser ?
Lorsqu’il y a un emménagement définitif dans la résidence secondaire, la situation est évaluée de près. D’autant plus, si la résidence secondaire assurait un revenu locatif qui contribuait au remboursement d’un prêt immobilier et si la location de la résidence principale avec un PTZ (prêt à taux zéro), moins de 6 ans après son achat, est une option de la part du propriétaire.
Toute décision peut avoir une conséquence fiscale non négligeable. En effet, comme vu précédemment, la fiscalité de la résidence principale a des avantages.
Pour changer sa résidence secondaire en résidence principale, il est primordial de déclarer aux impôts le changement d’adresse principale. Le changement ne sera pas pris en compte si l’adresse qui figure sur les déclarations d’impôt sur le revenu se situe dans une autre commune.
Cette modification doit aussi concerner le conjoint. Pour les enfants, un changement d’école sera nécessaire.
L’assurance, la banque, les fournisseurs d’énergie et la direction générale des finances publiques doivent également être prévenus. La modification peut être faite par courrier ou en ligne.
Le temps des vacances, beaucoup de propriétaires mettent leur habitation en location. Que se passe-t-il dans ce cas-là ?
Si le logement loué à des touristes est la résidence principale : aucune formalité n’est requise, il n’y a pas d’autorisation à demander à la mairie. Cependant, la location ne doit pas dépasser une durée de 4 mois par an, sinon le propriétaire risque une amende.
Si le logement loué à des touristes est la maison secondaire : il faut demander à la mairie une autorisation de location et faire la déclaration du logement aux impôts. Les étapes peuvent être différentes d’une commune à l’autre. Se renseigner est indispensable
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